ひより台団地における規格外・・・土地の全貌に迫る

ひより台は富谷市内北部の住宅団地です。

富谷市にはあけの平、富ケ丘、鷹乃杜など住宅団地が多くありますが、ひより台以外は4号線から登って行った先にあり、用がなければ立ち入ることはありませんが、ひより台は4号線を挟むように東西に広がっており、4号線を北上すると必ず突っ切るので宮城県内に住んでいれば誰もが一度は通ったことがあるのではないでしょうか。

今回はそんなひより台のとても特徴的な一区画をご紹介します。

富谷市ひより台1丁目4-1の特徴

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特徴① 広くて安い

物件の長所を上げるなら何といっても616.77㎡（186.57坪）の広さです。

一般的なひより台の区画は60坪～100坪なので、物件は2~3倍の大きさです。

それでいて価格は1650万円と通常区画1つ分程度です。

坪単価で比較すると安さが際立ちます。

【レインズの販売事例】

【レインズの成約事例】

マーカーした上段が1㎡あたり、その下が1坪あたりの価格となります。

販売は1坪あたり30万円超が多く、実際に成約しているのは20万円台のようですが、物件は8.8万円です。

 
でも、安いなりの理由があるんでしょ？

と思うでしょう。

 
その通りです。

以降、物件のその他の特徴というかデメリットを記載します。

特徴② 特殊な立地

物件はひより台団地の北端に位置します。

北端というより、普通に見たら一ノ関の南端に見えます。

ひより台団地から一段低いところにありますし、進入路も北側で、団地内からではありません。

というか、住所は一ノ関でいいんじゃね、と思うかもしれませんが、実はひより台と一ノ関で大きな違いがあるのです。

ひより台は市街化区域で、一ノ関は市街化調整区域となります。

物件が仮に一ノ関であれば原則、建物の建築が不可です。

物件が団地より低かろうが、進入路が別であろうがひより台に入れてくれた富谷市（当時は富谷町）の担当者に感謝です。

特徴③ 南側、西側隣地と高低差あり

先ほど団地より低いと申し上げましたが、南側隣地と西側隣地が物件より高いので日照や解放感という面ではマイナスとなります。
 

しかし、物件は広いので普通に建てる分においては十分な日照、解放感が得られるかなと思います。

高低差を測っている訳ではありませんが、仮に10ｍちょっとの高低差があっても断面図的にはこんな感じです。

（※あくまでもイメージです。正確に測っている訳ではありません）

邪魔なのは高低差と言うより、斜面に生えている樹木でしょうか。

特徴④ 二項道路に接道

先ほど物件の進入路は北側と申し上げましたが、そちらは富谷市所有の公道ではありますが、幅員が4ｍに満たないいわゆる二項道路です。

狭いので車両同士のすれ違いが難しいといったデメリットがあり、また、二項道路だと建物を建てる際、狭隘（きょうあい）協議という道路の中心を定め、そこから2ｍセットバックする手続きが必要となり、プラスアルファの費用が掛かります。
（なお、富谷市の場合は狭隘協議単独の手続きはなく、すべて境界確定協議で申請となるので費用がさらに増えます。土地家屋調査士により約40万円～100万円といったところでしょうか）

 
道路にまつわるデメリットはそれだけではなく、法律上の道路となっているのは物件からちょうど2ｍまでです。

建物を建てるのに法律上の道路に2ｍ以上接している必要があり、物件はギリギリ満たしてはいます。

ただし、土地が広いので半分に切って第三者に転売してみたいなことをすると、片方にしか建物を建てられないので、実質的には一区画としてしか使えません。

2ｍしか接していないのではそもそも車両の出入りもできないのではと思うかもしれませんが、法律上の道路は2ｍのところまでですが、道路的な形状は以降も続いており、引き続き富谷市の所有です。人や車両の通行に使う分には問題はないでしょう。

特徴⑤ ライフラインの整備

ライフラインの整備状況です。

水道：敷地内に引き込みなし（前面道路に本管の埋設あり）
下水：敷地内に最終桝あり
ガス：都市ガス提供エリア外
電気：引き込み可能

水道は敷地内に引き込みはありませんが、前面道路に十分な口径の本管があり、そこから分岐が可能です。ただし、工事費用が50万円くらい掛かります。

都市ガスはひより台の団地内には提供されていますが、こちらは提供エリア外なので、プロパンガスやオール電化で代替する必要があります。

富谷市ひより台1丁目4-1のまとめ

特徴というかデメリットが多いのは否めません。

ただし、道路に接していないとか、水道がないとか、災害レッドゾーンといった決定的にどうしようもない問題はありません。

また、立地が特殊というのはメリットと捉えることもできます。周囲の目を気にせず、自由なプランと暮らしができます。

デメリットの中には水道の引き込みや境界確定協議といった費用が掛かるものもありますが、それらの費用負担を考慮しても物件の1㎡あたりの価格は安いのではないでしょうか。

 
購入する人が法律の範囲で何をするのも自由ですが、個人的には自然と共存する一戸建てを建てるのが物件の良さを生かせると思います。

土地が安くて広い、建物は1棟しか建たないことを考慮するとアパートも良さそうです。

 
徒歩圏に店舗がないのは生活上マイナスですが、少し行けば何でもありますし、（渋滞がなければ）車で15分の大衡村工業団地にはセントラル自動車、東京エレクトロン等の工場や関連企業があり、さらにJSMC（台湾のPSMCとSBIホールディングス）の工場建設が発表され、周辺のさらなる開発が予想されます。長い目で見ると損をする物件ではないのではないでしょうか。

【物件概要】
■所在地番：富谷市ひより台1丁目　■交通：宮城交通バス「三ノ関」停 徒歩10分　■価格1650万円　■地積：616.77㎡（186.57坪）　■用途地域：第一種低層住居専用地域　■建ぺい率：50％　■容積率：60％　■土地権利：所有権　■地目：宅地　■接道状況　北東側：幅員約4ｍ公道（二項道路）　■設備：公営水道（敷地内引込なし、前面道路埋設あり）、下水道　■現況：更地（雑草等あり 境界未確定）　■引渡：即可　■取引態様：媒介

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