東急ドエルアルス大町は投資物件としてアリ？ナシ？

弊社にて販売中物件のご紹介です。

こちらはオーナーチェンジ物件となるので、不動産投資をしたい方向けの物件となります。

不動産投資自体への賛否は様々あると思いますが本記事でそこは論じません。他の不動産投資物件と比較してこの物件はどうなのかという観点でご紹介します。

また、マンション1棟丸々ではなく、区分所有物件で1室の売買となります。不動産投資の中で区分所有物件に投資することの賛否についても様々ありますが、すべての区分所有にいえることは論じません。他の区分所有と比較してどうなのかという観点でご紹介せていただければと思います。

東急ドエルアルス大町のメリット

メリット① 仙台中心部の立地

物件は繁華街の立地です。一番町商店街にも国分町（歓楽街）にも歩いてすぐです。駅にも近いですが、そもそも鉄道を使わずに日常生活を送ることができます。

間取は1Kなのでメインターゲットは学生、フリーター、若いサラリーマンとなり、若者にとってはオフィス街よりも繁華街です。
 

仙台といっても広く、特に青葉区は仙台駅前から山形県境までと広範で僻地も含むので注意が必要ですが、青葉区大町のこの立地は将来的にも優位性があると思います。

というのは、今後の日本を考える上で人口減少は不可避なトピックで、仙台市自体も全体としては減少予測（東北の他の自治体よりはかなりマシ）ですが、物件周辺は微減に留まります。他の不便な地域からの流入が予想されるからです。人口減少はすべての地域で一様に人口が減るのではなく、減少と同時に、不便なところから便利なところへの移動が起こるので、減少し流出・・もするところと、減少しながらも流入・・するところがあり、物件の立地は後者と予想されます。

なお、日本全体で人口減少しながらも世帯数は増加する見込みです（2030年にピークを迎え、その後は減少）。それは単身高齢世帯の増加が予想されるからです。今後、物件はそのような単身高齢世帯の受け皿としても期待を持てそうです。

（国土交通省「不動産情報ライブラリ」の将来推計人口）

メリット② リフォーム済み

物件は2023年12月に床をフローリングに張り替えたり、キッチンの水栓を交換したりしています。

純粋にリフォーム価格分の価値が上がっていると考えられますし、入居者獲得が有利です。（実際にリフォーム後に賃借人が入居）

特にこのような間取・設備の物件は昭和後半～平成初期に大量に作られましたが、現在はそれらの多くが入居者獲得に難儀し、費用対効果の面からリフォームが見送られる悪循環に陥っています。

売主はその費用対効果が見えない中でリフォームしてくれたのですから、買い手としてはありがたいことです。

メリット③ 賃借人が入居中

物件には現時点で賃借人がいます。

空室であれば、利回り〇％と言っても、そもそも想定されている賃料が適正なのか疑問になりますし、場合によっては購入後にリフォームして室内を整えなければならないこともあります。

その点、物件は購入直後から賃料収入が入ってきます。

しかも、家賃保証会社に加入しており、保証会社の収納代行サービスにより賃料はオーナーに自動送金され、仮に賃料滞納があれば保証会社が自動的に代位弁済、督促をしてくれます。

 
ただし、もちろん将来的に退去する可能性はあるというか、いつかは退去する時が来ます。

その場合に入居者は入りそうか、入る場合の賃料はいくらかということはしっかり検討する必要があります。

メリット④ 東急ブランド

物件のような投資用ワンルームマンションは前述のように昭和後期～平成初期がピークで、そのような投資用マンションをメインに作っていたのは当時の新興デベロッパーで現在はほとんど倒産したり、吸収合併されています。

対して物件の分譲主は言わずと知れた東急不動産です。しかも、施工は清水建設です。

もちろん、分譲主の名が知れていることと、建物のクオリティーや管理運営状況の良し悪しは別問題ですが、中古市場においてブランドメーカーの物件はそうでない物件より高く評価される傾向があります。

特に投資用なので、自分の好みよりも、入居者にとって、さらには転売するときにどうかという第三者的視点が重要になってきます。

東急ドエルアルス大町のデメリット

デメリット① 3点ユニット

23.89㎡で3点ユニット（風呂トイレ洗面一緒）はデメリットです。

3点ユニットは掃除がしやすいとか、人によっては気にならないという声もありますが、

やはり、風呂トイレ同室の物件を敬遠する入居者は多いです。

 
それと、この物件に特徴的なのは居室のクローゼットの場所が洗濯機置場になっていることです。

個人的にはこのような部屋で生活したことないのでわかりませんが、洗濯中の音や、クローゼットの使い勝手からしてデメリットに思えます。

また、キッチンも一口のIHです（電気コンロではありません）。

 
ただし、擁護すれば、競合する投資用マンションにもひどい間取は溢れかえっています。

20㎡切るどころか中には15㎡に満たないものがあったり（逆に30㎡超えるのに3点ユニットでも中途半端すぎて難易度高い）、

斜線制限による勾配天井で狭さが強調されたり、

洗濯機置場自体がなかったり、あっても洗濯機置くと浴室を塞いだり、

冷蔵庫が備え付けの超ミニだったり、

 
上を見たらキリがありませんが、下もキリがないのです。

というか、物件が30㎡以上でインテリジェントな間取であればこの価格で売り出されてはいません。

あくまでも売買価格、賃料、入居のしやすさ等から総合的に投資判断する必要があります。

デメリット② ランニングコスト増加懸念

このことはすべての区分所有に言えますが、将来的に修繕積立金を値上げする必要があると思われます。

値上げされると投資的には収益が悪化しますが、だからといって修繕しないとトラブルや資産価値の下落を引き起こすので、値上げしなければいいという問題ではありません。

特に平成前後に作られたマンションは初期にほとんど修繕積立金が設定されてなく、過去のツケを現所有者が払わされていることがあります。

さらにインフレで様々なコストが上がっているので管理費の値上げも待ったなしです。

 
このマンションに限っていえば、特に修繕コストの高い機械式駐車場がない（そもそも駐車場自体ない）のでまだマシかもしれません。ただし、ペンシルビルで隣接建物と距離が短いので外壁修繕は割高になりそうです。

戸数は全体で77戸、延床面積2640.69㎡、土地551.66㎡は実需ファミリー向けマンションからすると小さいですが、投資マンションにしては比較的大きい方ではないかと思います（投資マンションはファミリー向けマンションより狭い土地に建てられるケースが多い）。運営の効率性で言えばビッグコミュニティが有利なので、他の投資マンションよりはマシかもしれません。

 
それ以外にも入居者の入れ替えの際のリフォーム費用、固定資産税、火災保険料等々が値上がり傾向です。

デメリット③ 入居ニーズが高くはない

投資家目線で一番気になるのは物件が貸室商品として入居者ニーズを維持できるかということだと思います。

3点ユニットの狭い間取なので決して競合優位性が高いとは言えないでしょう。

 
しかし、全ての3点ユニット物件のニーズがなくなるのではないと思います。

世の中には住居費をとにかく削りたい（削らざるを得ない）人達が一定数いて、そういった方々にとって3点ユニット物件は将来的にも住まいの選択肢となるでしょう。

ただし、すべての3点ユニット物件が選択肢となるのではなく、あまりに立地が悪い、20㎡を切るほどあまりに狭い、あまりに設備仕様が劣るといった居住性の低い物件は徐々に（というかすでに）ふるい落とされるでしょう。

その点では繁華街で20㎡を上回り、リフォームもされている物件はかなりマシと言えるかもしれません。

 
とはいえ、インフレの世の中に合わせて賃料を上げていけるかというと不鮮明ですし、ADを付けて不動産会社に物件をプッシュしないと埋もれてしまうことは確かだと思います。

投資パフォーマンス

私なりに収支をシミュレーションしてみました。

シミュレーション条件はこんな感じです。
【収入】
賃料：月額48,000円（通期で稼働率90％、賃料の下落・上昇なし）

【ランニングコスト】
管理費：月額6,630円
修繕積立金：月額5,350円
予備費：年額30,000円
その他：固定資産税、都市計画税、火災保険料、室内修繕費を想定で算出
※賃貸管理会社を依頼する場合は別途費用が掛かります
※所得税は考慮していません。

稼働率（賃借人がいる期間／投資期間全体）、室内修繕費その他に根拠や数値的な裏付けがあるかと言うとありません。あくまでも感覚的に見積もっていますが、物件を良く見せるために盛ってはいないつもりです。

 
この収益を高いと見るか低いと見るかは人それぞれだと思いますが、私の感覚からして少なくとも現在販売中の類似物件と比較して明らかに不利ということはないと思います。

不動産投資をしてみたいが、アパートやマンション一棟を買う資金力はなく、かといってボロ戸建投資のようなクセの強いものはイヤという方にとってはフィットする物件ではないでしょうか。

（マンション1階共用部分）

（室内　※賃借人入居前となり、家具等は売買対象に含まれません）

【物件概要】
■所在地：仙台市青葉区大町２丁目6-26　■交通：地下鉄東西線「大町西公園」駅　徒歩6分、地下鉄東西線「青葉通一番町」駅　徒歩6分
地下鉄南北線「広瀬通」駅　徒歩11分　■価格530万円　■構造：鉄骨鉄筋コンクリート造12階建10階部分　■分譲会社：東急不動産株式会社　■施工会社：清水建設株式会社　管理会社：日本ハウズイング株式会社　■敷地面積：551.66㎡　■土地権利：敷地権（所有権）　■専有面積：23.89㎡　■バルコニー面積：3.27㎡　■間取：1K　■管理費：6,630円　■修繕積立金：5,350円　■駐車場：無　■用途地域：商業地域　■築年月：1985年7月　■設備：公営水道・公営下水道・都市ガス　　■現況：賃貸中　■引渡：即可　■取引態様：一般媒介

 

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