Joe Consultantの
仲介・
コンサルティング
サービス
Joe Consultantでは不動産の潜在価値を突き詰めた上で様々な活用・仲介をご提案させていただきます。
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仲介・コンサルティング
サービス
Joe Consultantでは不動産の潜在価値を突き詰めた上で様々な活用・仲介をご提案させていただきます。
コンサルティングサービス各種
コンサルティングサービス各種
不動産の最適活用のためのシミュレーション
当社では遊休地などの活用において、お客様が方向性を決められるよう下記のプロセスにてお客様をサポートさせていただきます。
5つの活用方法
01
自分で住む・使う
02
売却
03
土地として賃貸
04
建物として賃貸
05
そのまま何もしない
当社では最初から何か一つに決め打ちすることなく複数プランを比較します
不動産を日常的に売ったり、貸したりしているのはほんの一握りの方々です。後で後悔しないためにも慎重になるべく多くの可能性を検討すべきです。
不動産を最大限に活用するための3ステップ
「不動産を売った場合の売却予想額」と「売却に掛かる経費」を算出します。
「貸した場合の予想賃料」と「貸すまでに必要な費用」（例えばリフォーム費用等）と「貸している間に掛かる経費」を算出します。
不動産に建物があればそれを賃貸した場合の予想賃料となり、建物がなければ貸地や駐車場もしくはアパート等の新築計画をして予想賃料を算出します。
（アパート等を建てる場合、建設費用や借入を伴う場合の金利なども算出します）
売却査定・賃料査定をもとに今後の収支シミュレーションを作成します。
例え相続などでタダで取得した不動産だとしても、売却予想額と予想賃料をもとにシミュレーションします。
不動産を売却して換金すべきか、それとも既存建物をリフォームしたり、アパートに建て替えたりして賃貸運用で収益を得ていくべきか、シミュレーション結果や、お客様のご事情や価値観に照らして判断いただきます。
比較の土台となるのはシミュレーション結果ですが、お客様のその不動産への思い入れや、今後のライフプランが重要な判断要素となります。
不動産の最適活用のためのシミュレーション
当社では遊休地などの活用において、お客様が方向性を決められるよう下記のプロセスにてお客様をサポートさせていただきます。
5つの活用方法
01
自分で住む・使う
02
売却
03
土地として賃貸
04
建物として賃貸
05
そのまま何もしない
当社では最初から何か一つに決め打ちすることなく複数プランを比較します
不動産を日常的に売ったり、貸したりしているのはほんの一握りの方々です。後で後悔しないためにも慎重になるべく多くの可能性を検討すべきです。
不動産を最大限に活用するための3ステップ
「不動産を売った場合の売却予想額」と「売却に掛かる経費」を算出します。
「貸した場合の予想賃料」と「貸すまでに必要な費用」（例えばリフォーム費用等）と「貸している間に掛かる経費」を算出します。
不動産に建物があればそれを賃貸した場合の予想賃料となり、建物がなければ貸地や駐車場もしくはアパート等の新築計画をして予想賃料を算出します。
（アパート等を建てる場合、建設費用や借入を伴う場合の金利なども算出します）
売却査定・賃料査定をもとに今後の収支シミュレーションを作成します。
例え相続などでタダで取得した不動産だとしても、売却予想額と予想賃料をもとにシミュレーションします。
不動産を売却して換金すべきか、それとも既存建物をリフォームしたり、アパートに建て替えたりして賃貸運用で収益を得ていくべきか、シミュレーション結果や、お客様のご事情や価値観に照らして判断いただきます。
比較の土台となるのはシミュレーション結果ですが、お客様のその不動産への思い入れや、今後のライフプランが重要な判断要素となります。
不動産の売却仲介
不動産活用検討の結果、売却することになった方、もしくは、引越しや資金需要で活用を検討するまでもなく売却をする方に対し、より有利な売却を勝ち取れるようサポートします。
売却目的・理由の明確化
引越しで使わなくなる、相続したが使わない、投資用不動産を売却して利益確定させるetc…。売却の目的・理由は人それぞれですが、お客様にとっての売却目的・理由を明確にすることが大切です。
売却はあくまでも手段であり、売却目的・理由があやふやだと今後の手続きの中で迷いが生じやすく、いつの間にか売ること自体が目的になったり、最悪は売却したものの当初の目的が達成できないということにもなりかねません。しっかりとした目的意識を持って売却手続きに臨みましょう。
売却手続きは最短だと1ヶ月程度で済みますが、長い場合は年単位の期間が掛かることもあります。目的意識があやふやだと今後の売却プロセスの中で迷いが生じやすくなってしまいます。
売却に向けた現状分析
当社では下記のようなプロセスにて現状分析を行います。
物件の所在、面積といった基本スペック、日当たりや道路付けといった物件特性や長所・短所に加え、抵当権等の有無、相続や住所変更等の登記未了事項がないか等を確認します。
不動産査定を行い売却予想額を算出します。
物件の販売方法や訴求ポイントを検討する上で顧客ターゲットを設定し、顧客の属性や層の厚さ等を分析します。
販売中の類似物件を調査して、競合物件の販売戦略や市場動向を分析します。
綿密な現状分析、把握は販売戦略立案に欠かせません。特に不動産は落とし穴がたくさんで、重大な見落としは買い手から損害賠償請求を受けることも。
販売戦略の立案と実施
売却予想額をもとに顧客ターゲット、競合物件、価格交渉等を考慮して売り出し条件を決めます。価格だけでなく、契約不適合責任や境界確定の有無といった条件も設定します。
売り出し条件が決まったあと、当社と媒介契約を締結し実際に販売活動を開始します。
（当社では一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の指定はなく、お客様の希望によって承ります）
想定される顧客ターゲットにアピールするためインターネット等での広告掲載を行います。
物件の長所を訴求し、物件を取得することで得られる効果を具体的にイメージできるよう工夫して掲載します。逆に物件のデメリットについても適切に伝えることでかえって顧客からの信頼を得られると考えます。
また、販売を行うのは当社だけではありません。他の不動産会社様にも当社から積極的に物件情報を提供し、共同仲介にて顧客を探索します。
販売状況は定期的にメールや口頭でご報告します。また、販売状況によっては販売戦略の再検討や売り出し条件の変更について相談や打ち合わせを行います。
買い手が決まれば契約書類を作成し契約手続きを行います。
契約後、登記手続き、買い手の融資を含めた決済金の準備が整えば代金支払い・物件引渡しとなります。
当然ですが不動産も商品であり、しかも高額品です。単にインターネットに掲載すれば売れるのではなく、その不動産の特性に合わせた計画的な販売が必要です。
不動産の賃貸仲介
お客様の事情や目的に合わせた合理的な賃貸活用プランをご提案します。
物件分析
当社では下記のようなプロセスにて物件分析を行います。
物件までの交通手段、築年数、間取りや設備仕様といった物件特性や長所・短所を把握します。
物件の立地や特徴を踏まえ、ターゲットとする入居者層を設定します。例えば駅や大学に近い単身用なら学生や若いサラリーマン、郊外でそれなりの広さがあればファミリー層、商店街の店舗なら物販店や飲食店といったように顧客ターゲットを設定し、顧客層の厚さや、ニーズを予想します。
同じ顧客層をターゲットとしている入居者募集中の物件を調査して分析します。
物件を現況のまま貸すこともありますが、壁紙や床の張り替えを行なったり、中には設備や間取の変更を伴う抜本的なバリューアップを行うこともあります。
必要があれば工事業者から見積を取り、施工内容詳細を検討し、コスパの最適化を図ります。
物件はどんな人が使うのに向いているか、エリアにどんな賃貸ニーズがあるのか、競合物件の状況はどうか、リフォームにどれだけ費用がかかるかを調査します
賃貸プラン・賃貸募集条件の決定
月額賃料以外に、引渡し可能時期、敷金、保証会社の加入有無、用途の制限、居住人数の制限、ペット飼育の可否等をパッケージで決定します
賃貸募集の開始
当社ではお客様の希望により、入居者決定後の管理業務を条件とせず、募集のみを承ることも可能です
顧客ターゲットに対しインターネット等で広告します。
やはり売買同様に、物件の長所を訴求するとともに、物件のデメリットについても適切に伝えた方が信頼を得られると考えます。
また、月々の賃料や契約金についてもわかりやすく表示するよう心掛けています。
なお、入居者募集を行うのは当社だけではありません。他の不動産会社様にも当社から積極的に物件情報を提供し、共同仲介にて顧客を探索します。
借り手が決まれば契約書類を作成し契約手続きとなります。
契約書の内容は契約するときのみならず、今後賃貸借契約が継続している間ずっと貸し手も借り手も拘束するので非常に重要です。お客様の賃貸の事情や目的に沿い、かつ、トラブルを未然に防ぐべく、細心の注意を払って作成させていただきます。
売買では不動産を売ったあとは基本的に買い手と関わることはありませんが、賃貸の場合は、契約後に借り手と継続的にお付き合いすることになります。お互いが長く良好な関係を築けるようサポートさせていただきます。
負動産の処分の仲介・サポート
賃貸や売却を行いたくても、中には資産価値がなく、活用が難しく、管理費や固定資産税等の負担で持っているだけでマイナスな不動産があり「負動産」と呼ばれています。
負動産は地方にある古家や山林・農地・空き家・リゾート地の別荘やマンションに多いですが、
市街地でも以下の理由で負動産になる場合があります。
道路に接しておらず建物が建てられない
擁壁の再建築が必要
災害リスクの高い区域（レッドゾーン）で建築がほぼ不可能
負動産は資産価値も使いみちもないので一般的経済合理性の観点では買い手や借り手が現れません。
だからと言ってそのまま放置しているといずれ時間の経過とともにさらに解決が困難になります。
人口減少社会を迎える日本において、今後、負動産はさらに増加し、より重大な社会問題となっていくと考えられます。
お客様が負動産を所有しているなら、当社はなるべく早い処分を推奨させていただきますとともに、
処分に向けてできる限りのサポートを提供させていただきます。
負動産の処分は確かに難易度が高いですが、その難易度は時間の経過とともに上がっていくケースが多いと思われます。動くならなるべく早いに越したことはありません。
負動産の処分手順
- 当社仲介による売却
- マッチングサイトによる売却
- 国庫帰属制度や処分業者による有料処分
①と②は売却により代金を得れますが、③は処分にお金が掛かります
Joe Consultantの負動産についてのスタンス
負動産の処分については相手（引き受け手）が必要な以上、処分をお約束できませんが、当社でできる限りのサポートをさせていただきます。
なお、負動産についてはお客様が所有者になる前の相続予定者の段階から計画的に対処することで回避できることもあります。
そのためにも早めのご相談をオススメします。
負動産の処分の仲介・サポート
賃貸や売却を行いたくても、中には資産価値がなく、活用が難しく、管理費や固定資産税等の負担で持っているだけでマイナスな不動産があり「負動産」と呼ばれています。
負動産は地方にある古家や山林・農地・空き家・リゾート地の別荘やマンションに多いですが、
市街地でも以下の理由で負動産になる場合があります。
01
道路に接しておらず
建物が建てられない
02
擁壁の再建築が必要
03
災害リスクの高い区域（レッドゾーン）で建築がほぼ不可能
負動産は資産価値も使いみちもないので一般的経済合理性の観点では買い手や借り手が現れません。
だからと言ってそのまま放置しているといずれ時間の経過とともにさらに解決が困難になります。
人口減少社会を迎える日本において、今後、負動産はさらに増加し、より重大な社会問題となっていくと考えられます。
お客様が負動産を所有しているなら、当社はなるべく早い処分を推奨させていただきますとともに、
処分に向けてできる限りのサポートを提供させていただきます。
負動産の処分は確かに難易度が高いですが、その難易度は時間の経過とともに上がっていくケースが多いと思われます。動くならなるべく早いに越したことはありません。
負動産の処分手順
- 当社仲介による売却
- マッチングサイトによる売却
- 国庫帰属制度や処分業者による有料処分
①と②は売却により代金を得れますが、③は処分にお金が掛かります
Joe Consultantの負動産についてのスタンス
負動産の処分については相手（引き受け手）が必要な以上、処分をお約束できませんが、当社でできる限りのサポートをさせていただきます。
なお、負動産についてはお客様が所有者になる前の相続予定者の段階から計画的に対処することで回避できることもあります。
そのためにも早めのご相談をオススメします。
