不動産レビュー　シェアハウスで不動産投資　八木山弥生町”仙台浪漫”

シェアハウスで人生を変えてみる！？

弊社にて販売中物件のご紹介です。

八木山弥生町”仙台浪漫”はどんな物件なのか

物件は投資用不動産ですが、個室はそれぞれの入居者が専用スペースとして使用し、リビング、キッチン、浴室、トイレ等は共用スペースとして入居者相互に使用（シェア）するシェアハウスです。

収入

専用の個室は4部屋あり、下記の賃料が設定されています。

上記に加えて12月~2月の3ヶ月間は暖房費として各部屋（満室の場合4部屋）から月額3,000円を徴収します。

経費

物件の場合、すべての電気、ガス、水道料金にインターネット費用がオーナー負担となります。（固定資産税・都市計画税はもちろんオーナー負担）

【経費2024年実額】

• 電気料金：160,361円
• ガス料金：150,776円
• 水道料金：52,288円
• インターネット料金:77,916円
• 固定資産税・都市計画税：26,500円

また、共用スペースの清掃、維持管理もオーナー負担です。現在はオーナー自身が行っているので費用は掛かっていませんが、外注する場合は費用負担が発生します。

八木山弥生町”仙台浪漫”のメリット

メリット① 高利回り

物件のメリットは何と言っても表面27.60％の高利回りです。

現在の賃料で1年間満室の場合、年収220万円（暖房費除く）となります。

経費は上記合計で47万円ですが、2024年中は空室の期間があるので通期満室としたらざっくり1.2倍して56万円くらいでしょうか。

差し引きで年収益は164万円となります。

生活を切り詰めればこれだけで暮らすことも可能かもしれません。

ギリギリですがFIRE可能水準です。

メリット② シェアハウスとしての運営実績

物件は2025年2月時点で満室なので購入した途端に収入がフルに入ってきます。
(203が退去し1室空室になりました　2025年3月現在）

それでも、それって今だけたまたまじゃない？との疑問が当然沸くでしょう。

物件は2019年からシェアハウスとして運営されていますが、売主曰く、これまで大人気でずっと予約で埋まっていたという程ではありませんが、入居者が1人もいないという状況はなかったとのことです。

仙台のシェアハウスは市場としてははっきり言って小さいですが、シェアハウスの供給は少ないのでそれなりの需要があるのではないでしょうか。

物件の賃料は7畳で4.6万、4.5畳で3.9万というと特に安く感じないかもしれませんが、専用スペース以外に共用スペースを使うことができ、通常は入居者負担となる電気、水道、ガス、インターネット料金が込みになっていますので、実質賃料は1万円程度安く、入居者としてはかなり生活費を節約して住むことができます。

リビングやキッチンが共用スペースなのは多くの入居者はデメリットと捉えますが、孤独でなく、極端な自堕落な生活を防止し、万が一のセーフティーネットともなりえることをメリットと捉える人もいます。

そのメリットと捉える人に対してのみ運営していれば、今後もそれなりにやっていけるのではないでしょうか。

メリット③ ある程度はリフォーム実施

物件は相当の築年数が経過してはいますが、現時点で差し迫ってどこか直さないとならないということはありません。

ネットで見かける高利回りの投資物件は、詳細確認すると、修繕が差し迫っていて、というかすでに問題が起きていて、売主はその費用負担が嫌だから売却するみたいなことが多いですが、物件はそんなことはありません。

ちなみに、物件は近年では上記のような修繕が行われています。

築古は確かなので今後何が起きてもおかしくはありませんが、他の高利回り築古物件にくらべればまだマシな状態と言えるのではないでしょうか。

八木山弥生町”仙台浪漫”のデメリット

デメリット① 運営の手間

経費には記載したように共用スペースの維持管理コストが入っていません。

現在、売主は自分で週1回程度清掃等を行なっていますし、入退去や入居者からの連絡受付も自分でやっています。

維持管理や賃貸管理を外注することは可能だとは思いますが、オーナー自身があるシェアハウスの運営について知識が必要と思いますので、休日にまとめてやるでもいいので、ある程度は自分でやるくらいの気持ちでいるべきでしょう。

デメリット② シェアハウスはまだまだスタンダードではない

物件はシェアハウスなので利回りが高く、シェアハウスなりの入居市場がありますが、そのメリットはデメリットでもあります。

シェアハウスは不動産投資商品として一般的とまでは言えないので、銀行から融資を受けるにしても普通のアパートよりも審査が厳しめでしょうし、アパートほど探している投資家はいないので将来転売する時の出口は限られます。

また、入居者募集をするにしても普通の不動産会社はシェアハウスに不慣れであまり積極的に動いてくれないかもしれません。

要はつぶしが効きにくくリスクが高いのです。

買う決断をしたら多少のことでグラグラしないでシェアハウスとして突っ走っていくしかありません。

リスクが高いから高利回りなのです。

デメリット③ 不動産としての諸問題

物件のつぶしが効かないのはさらに理由があります。

建物の新築時期は不明ですが、確実に昭和40年より前で、築60年以上です。

そうなると将来の解体再築も視野に入りますが、実際に再建築できるかというと、法的には可能でも現実的ではではないかもしれません。

なぜかと言うと、物件の四方が擁壁に囲まれており、擁壁の構造や築造時期がわかる資料が何もないので再建築の際は擁壁から作り替えたり、杭を打って擁壁に土圧がかからないようにしなければならないと思います。

また、物件は公共下水道に接続していますが、直接公共下水道につながっているのではなく、私設菅を経由しているようです。（詳細経路不明）

なお、前面道路は一見すると公道のようですが、実は私道（所有者は団地造成の開発業者の名義のまま）で位置指定道路になっています。（通行や使用には全く問題ありませんが）

賃料収入を頭から外して、純粋な土地と建物の価値で物件を見ると正直弱い部分があります。

投資パフォーマンス

私なりに収支をシミュレーションしてみました。

シミュレーション条件はこんな感じです。
【収入】
102・201賃料：月額48,000円
202・203賃料：月額39,000円
（稼働率75％、賃料の下落・上昇なし）

【経費】
2024年実額通りの電気、ガス、水道、インターネット、固定資産税・都市計画税
火災保険料、維持修繕費を想定で算出
※賃貸管理、共用スペース清掃を外注する場合は別途費用が掛かります
※所得税は考慮していません。

稼働率（賃借人がいる期間／投資期間全体）、室内修繕費その他に根拠や数値的な裏付けがあるかと言うとありません。あくまでも感覚的に見積もっていますが、物件を良く見せるために盛ってはいないつもりです。

 
物件が不動産投資としてはこれ以上ないほどハイパフォーマンスであることは確かです。

八木山弥生町”仙台浪漫”の購入に向いているのはこんな方

ずばり言って、

シェアハウスで人生を変えたい方です。

リスクを取ってシェアハウスを自力運営して、それを生活の中心とまではいかなくても、大きな柱として生きていこうとする方です。

この物件には良くも悪くも人生を変える魔力があります。

 
逆に、コンサバティブに石橋を叩く方には向きません。

物件のリスクを上げていったらほぼ無限です。

また、レバレッジを掛けて規模の拡大を目指す方にもあまりフィットしないと思います。そういう方にはもっと普通の投資用不動産の方が銀行から融資を受けるにも、管理運営するにも合理的だと思います。

 
FIREの機会をうかがっていたり、人生にモヤモヤしている方、この物件で自分を変えてみませんか？

購入資金は銀行から不動産投資ローンを受けるのは難しいかと思いますが、日本政策金融公庫あたりで事業資金融資を受けるのは可能性があると思います。これを機に個人事業主デビューみたいな方は当たってみてください。

【物件概要】
■所在地：仙台市太白区八木山弥生町　■交通：地下鉄東西線「八木山動物公園」駅 徒歩22分、仙台市バス「八木山神社前」停 徒歩2分　■価格800万円　■敷地面積：171.90㎡（51.99坪）　■建物面積：107.83㎡（32.61坪）※公簿面積　■構造：木造セメント瓦・亜鉛メッキ鋼板葺2屋建　■用途地域：第一種低層住居専用地域　■建ぺい率：50％　■容積率：80％　■土地権利：所有権　■地目：宅地　■接道状況　東側：幅員約4m私道（位置指定道路）に接す　■築年月：不明　■設備：上水道・下水道（ただし私設菅を経由）・電気・LPG■取引態様：一般媒介

 

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