不動産レビュー　美里町牛飼字清水江の売地

美里町牛飼字清水江のフラットな整形地

美里町牛飼字清水江の一区画が販売中です。

美里町牛飼字清水江282-41の良い点

良い点① リーゾナブルな価格

まず目を引くのはその価格です。

造成されて上下水道が引き込まれた分譲地が330万円です。
（※水道には後述しますが難点があります）

実は、この物件はかつて古屋付きで100万円で販売されていたのですが、最近は一戸建ての解体費用がゆうに300万円超えますので、解体更地で330万円なら実質的な値引きです。

良い点② 更地で即建築可能

物件は更地になってとてもスッキリしました。

【BEFORE】

↓　↓
【AFTER】

ご購入者様にとっては解体費の負担が減っただけではなく、解体の期間も無くなったことで工事期間の短縮になりました。

そして、隣地との境界や全体の雰囲気も見える化され、じっくりとポジティブな気持ちで新築する建物を計画できることと思います。

良い点③ 道路とフラット

道路と物件の地盤面はフラットです。

山がちな日本では丘陵地に造成された団地が多いですが、そういった団地の区画は道路と高低差があるため、毎日階段を使って自宅に出入りし、駐車場の配置が限られ、土留め擁壁の安全性に気を配らなければなりません。

道路面とフラットであれば、階段や土留め擁壁の築造費用も掛かりませんし、毎日のストレスもなくなります。

美里町牛飼字清水江282-41の注意点

安くて良い物件と言われると何か落とし穴があるのではないかと逆に不安になってしまいますよね。

物件の特徴や売買条件を詳しくみていきましょう。

注意点① 郡部の中心部よりの立地

物件は小牛田駅から徒歩17分です。駅から歩けない距離ではありません。

郡部なので、都会ほど駅からの距離は重視されませんが、それでも決して周りに何もない訳ではありません。

学校も複合商業施設も比較的近距離です。

住環境良く平地なので美里町内では比較的住みやす立地でしょう。

 
ただし、あえて難点を上げるとすると、

この地域は昭和40年頃の造成と思われますが、多分、造成前は田んぼだったのでしょう。地盤はあまり良くないかもしれません。
（地盤調査してみないとわかりませんが）

 
そして、造成が60年くらい前なので古い家が多い印象です。新参者が溶け込めるのか不安に思う方もいるでしょう。

ただし、チラホラ建て替えたり新しめの家はあります。

そして、建物はほぼほぼ住宅で、高層なものはないので、日照や治安、騒音の心配はほとんどなさそうです。

注意点② 道路の先は行き止まり

前面道路は町道で幅員約4mと少し狭いです。

しかも、前面道路は奥で行き止まりになっています。

ただし、平地でアップダウンがないので、丘陵地で幅員4mの古い団地とくらべればだいぶマシです。

注意点③ 境界確定は未実施

形状は整形で、面積は208.06㎡（62.93坪）と住宅用地としては王道的な広さです。

また、境界確定までは行われていませんが、隣地との境界は至ってシンプルです。

ただし、隣地との境界にコンクリートブロックの塀がありますが、境界の中心に設置されています。

将来、塀の修繕や撤去する場合はお隣さんと協議して取り決めていただければと思います。

注意点④ 水道専用菅は入れ替えが必要

水道は引き込まれていますが、敷地内引込管の口径が13ミリと細く、一般的な住宅に建て替える場合は20ミリ口径のものに入れ替えなければなりません。

前面道路を掘削して管を入れ直すので工事費用50万円程度は掛かるでしょう。

売買条件は現況渡し

売買条件は、この状態のままの引渡しとなります。

また、物件のデメリットについて網羅したつもりですが、仮に上記以外の問題が購入後に判明しても補償はありません。

 
それでも330万円なら相場からして安いと言えると思います。

極端に安くて、土地を転がして儲けられるほどではないでしょうが、美里町方面で実際に土地を探している方にとってはお得な情報だと思います。

 
なお、330万円は売主に支払う金額で、不動産購入時には諸経費が掛かります。

下は現金購入時の予測諸経費となりますので参考までに。

【物件概要】
■所在地：美里町牛飼字清水江282-21　■交通：JR東北本線「小牛田」駅 徒歩約17分　■敷地面積：208.06㎡（62.93坪）　■用途地域：第一種住居地域　■建ぺい率：60％　■容積率：160％　■土地権利：所有権　■地目：宅地　■接道状況　東側：幅員約4ｍ公道　■設備：公営水道・公共下水■現況：更地（現況渡し）　■取引態様：媒介　■手数料：4.4％+2.2万円（税込）