仙台の大家さんが向き合うべき不動産賃貸業の本質とは

アパート等の不動産賃貸業のオーナーにとって「果たしてこのままやっていけるのだろうか！？」という不安は常について回るものです。

実際に、人口減少や住まいについての価値観の変化の中、従来のやり方では入居者が集まりにくくなっています。

こうした中で大切なのは、⁠「不動産賃貸業は顧客ニーズと競合物件を分析し、いかに競合との差別化を図るか、いかに貸室の魅力を高めるかを追求し続けるビジネスである」という本質にしっかりと向き合うことです。

本記事では、仙台や宮城で不動産賃貸業をされるオーナーに向けて、不動産賃貸業の本質、バリューアップの考え方、相場観の掴み方、外部専門家の活用法などを解説します。

不動産賃貸業の本質とは

不動産賃貸業はビジネス

不動産賃貸業は、まず大前提として「ビジネス」です。
経営者としての意識が欠かせず、業者任せや受け身の姿勢では長期的な競争に勝ち抜くことはできません。

オーナーの中には、土地を相続したらアパート建築業者がわんさか押し寄せ、提案されるままに内容を理解することなくアパートを建てたが、やってみたら最初の話と違うので自分は騙されたといった完全に消費者意識の方がいますが、不動産賃貸業とはいえビジネスをしている経営者です。

取引先との契約内容を精査せずに事業に取り組んだのであれば自分の落ち度ですし、事業の行く末に対して他力本願でしかないのであれば経営者として怠慢です。

これからの逆風下であっても不動産賃貸業で利益を上げ続けていきたいというのであれば、経営者として不動産賃貸業の本質に向き合い続ける覚悟が欠かせません。

バリューアップを制する者が賃貸経営を制する

空室が長期化する、稼働率が下がるといった問題に直面したとき、単なる賃料値下げでは効果は一時的なものに留まってしまいます。

本来はバリューアップを実施すべきタイミングです。単なる修繕ではなくバリューアップです。

• 修繕…劣化したものを元に戻す
• バリューアップ…元の状態以上に価値を上げる

バリューアップが必要なのは、建物は時間の経過とともに経年劣化していきますが、対して顧客の要求水準は時間の経過とともに上がってくるので、現状の顧客の要求水準をキャッチアップするためです。

そして、物件のバリューアップの費用対効果追求は永遠のテーマで不動産賃貸業のノウハウそのものであり、⁠バリューアップを制する者が賃貸経営を制します。

しかし、多くのオーナーが「改修費が高すぎて支払えないし、何とか支払っても回収できない」と嘆きます。

それが本当なら賃貸業を”詰んでいる”可能性があります。（事業が終局に近付き、追加投資を行わず利益確定をしようとしている場合は別です）

経営計画にバリューアップを織り込み、バリューアップの内容を揉み、資金を貯めていくのが不動産賃貸経営の基本であり、同時にそれが不動産賃貸業の大部分を占めています。

資金がなかったり、もはやバリューアップしたところで経営が立ち行かないのが明らかであれば事業は失敗です。

ラーメン店が原価率を考えながらスープや麺を改良し続けるのと同じです。順調にいっているからと余裕こいてサボればいずれは顧客に飽きられるでしょうし、閑古鳥が鳴いてから焦って取り組んでも時すでに遅しです。

相場観を掴み絶妙な差別化

バリューアップが大切と言っても丸ごと新品にすればいいのではありません。入居者にとってはそれがいいでしょうが、経営としては採算が取れません。

そこで必要なのが競合物件を調査しマーケットを分析することです。

競合物件だって完璧ではないはずです。

相変わらず30年前に新築した時のキッチンを使い続けながら、床をフローリングに張り替え、ちょっとした洗面化粧台を新たに取り付け入居者の歓心を買っているかもしれません。

分析を重ねると、物件の商品性は不完全であってもこのラインを上回れば顧客の要求水準を満たしそうだということを感覚的に掴めることがあります。

そのように相場観を掴めればあなたはオーナーとして大きくレベルアップしたと言っていいでしょう。

しかし、⁠不動産賃貸業は経済情勢、住宅政策、都市計画といった大きな流れの中で、とりわけ分譲新築住宅産業のトレンドに引っ張られる形で存在するそもそも流動的で、さして主体的とは言えない産業であり、そのラインは刻々と変わり続けます。

その変わり続けるラインをウォッチし続ける研究心を不動産賃貸業では求められます。

自分だけでやり切れない場合は専門家を活用

不動産賃貸業はビジネスですが、だからといってすべてをオーナー1人で担わなければならないということではありません。多くのビジネスはパートナーとチームを組んで行います。

しかし、普通の不動産管理会社をそのパートナーとすることはおすすめしません。

不動産管理会社とオーナーが締結する管理業務委託契約において、管理会社が入居者の窓口になったり、入退去の手続きや鍵の管理をすることが謳われていますが、それらはオーナーの手足となって日常的な業務をするというだけです。ビジネスパートナーとしてバリューアップを検討したり、競合分析したりといった不動産賃貸業の本質的な部分は範囲外です。

そのような本質的な業務を行う専門業者をアセットマネジャーと言います。

信頼できるアセットマネジャーを探し、チームを組むことが大切です。

オーナーは以下のいずれかの体制を意識的に目指すべきです。

• 業務のほとんどを自分で行う完全プロオーナー
• 本質的な部分はオーナー自身で行い一部業務を不動産管理会社に依頼
• アセットマネジャーとパートナーシップを組む

ただし、オーナーが準備不足の状態ならいきなりアセットマネジャーに依頼するのもおすすめしません。

アセットマネジャーを名乗るだけで実力や哲学を伴わない業者は多いです。

単に他力本願の先がアセットマネジャーに変わっただけではダメです。あくまでもまずはオーナー自身が不動産賃貸業にしっかり向き合う必要があります。

まとめ　”あくまでも不動産賃貸業の本質から目を背けない”

仙台で不動産賃貸業を継続するのであれば、「不動産賃貸業は顧客ニーズと競合物件を分析し、いかに競合との差別化を図るか、いかに貸室の魅力を高めるかを追求し続けるビジネスである」という本質にしっかり向き合い以下のことを行う必要があります。