戸建賃貸への不動産投資のメリットとは!? 亘理町のオーナーチェンジ戸建賃貸で手堅く安定収益を実現!!

亘理町逢隈高屋 戸建賃貸物件

戸建で不動産投資をしてみましょう!

亘理町の平家2棟の戸建賃貸物件のご紹介です。
亘理町逢隈高屋 配置図・間取図

価格 1100万円
土地面積 285㎡(86.21坪)
建物面積 1号棟:49.27㎡、2号棟:49.27㎡ 合計98.54㎡(29.80坪)
築年月 1994年3月
年収(表面利回り) 118.8万円(10.8%)※満室想定
現況 賃貸中(満室)

物件の特徴は何と言っても戸建賃貸であることです。

投資物件というとアパートやマンションがほとんどで、戸建の物件はあまりありません。

なぜ少ないかというと、

戸建は1戸ごとに基礎に屋根、外壁があり建築単価が高く、投資としては非効率だからです。

 
ほんと言うとアパートでも8世帯以上じゃないと利回り的にはイマイチなのです。
 

 
収益性は物足りない戸建賃貸ですが、もちろんメリットもあります

戸建賃貸のメリット1 資産性が高い

販売中の投資物件の多くは収益性を高く見せようと利回りをアピールしているものが多いですが、純粋な不動産としての資産価値(積算価格)は売価を大きく下回ることがほとんどです。

土地の評価が低く、建物の収益性でのみ売価を決めているからです。

建物の収益性と言っても特に中古の木造だと耐用年数が20年そこそこと短く、ほとんど残存価格が残っていない建物を酷使して収益を捻り出していかなくてはなりません。
 

 
対して戸建賃貸の場合、建物のボリュームが小さいので、価格に占める土地の割合が大きくなります。

土地自体は直接収益を生みませんが、将来的に耐用年数を超えた建物を取り壊し土地として売ると、土地の売価がまるまる利益になったりします。

言うならば戸建賃貸は購入時点から含み益があるのです。

戸建賃貸のメリット2 安定収益

多くの中古の投資物件は立地も間取もイマイチです。

郊外のバス便しかない坂の多い住宅地に築20年の1Kアパートみたいなものばっかりです。

どうやって入居率を維持していくんだと、というか所有者はそれが嫌だから売る訳です。
 

 
対して戸建賃貸ですが、立地的には都心にあることはほぼなく郊外ですが、間取はファミリータイプで駐車場も基本付いています。

結構な郊外であっても戸建賃貸ならそれなりの入居ニーズがあります。

しかも、一度入居すると長く住んでいただけます。

原状回復工事や入れ替わりの間の空室損もなく安定収益です。

戸建賃貸のメリット3 売却の出口戦略を立てやすい

中古で投資物件を購入する場合、最終的には建物を解体して土地として売却する出口戦略がよく取られますが、

アパートだとそう簡単ではありません。

解体するには入居者に出てもらわなければならないからです。

 
立地も間取も悪い築古アパートは入居率が低いですが、それでもなかなかゼロにはなりません。

そういった物件に限って他に引っ越せないような問題入居者がいるものです。

その入居者を出すのに時間を要せば、その間ほとんど収益を生みませんし、諦めてそのまま売ると問題入居者が住んでいる築古物件なので買い叩かれます。
 

 
対して戸建賃貸の場合、そもそも入居者が少ないです。

こちらの物件なら2棟のうちどちらかが退去したタイミングでもう片方に退去を依頼すれば事足ります。

退去交渉が長引いてもその間の入居率50%です。

アパートのように8世帯中1世帯だけみたいな極限状態には陥りません。

いざというときに売りやすいというのは不動産投資では大きな安心材料です。

亘理町逢隈高屋戸建賃貸 保有時キャッシュフロー例

亘理町逢隈高屋戸建 キャッシュフロー例
ちなみにこちらが物件を購入した場合のキャッシュフロー例です。

黄色が年間のキャッシュフローで、青がその累計です。

最初の投資額を徐々に回収して、最終的に土地として売却して利益を出しています。

戸建賃貸は“アリ”な選択肢!

亘理町逢隈高屋 戸建賃貸
冒頭で戸建賃貸は収益性が低いと言いましたが、それはあくまでも地主が新築で建てる場合です。

中古で購入する場合はもちろん売主の値付けによって変わる訳です。

この物件について言えば表面利回り10.8%なので超高利回りとまではいきませんが、中古のアパートやマンションにくらべても高い方です。

 
気になるのは亘理町という立地がどうなのかということでしょうが、物件は町内では学校、買い物が便利で、近くに工場等もあるので戸建であれば今後も賃貸市場において優位性を保っていくでしょう。

 
しかも物件はキャッシュでも手が届きそうなお手頃な価格です。

不動産投資がはじめての方にもオススメです!
亘理町逢隈高屋 戸建賃貸

周辺施設 生協亘理店 約1430m
セブンイレブン亘理荒浜店 約190m
ツルハドラッグ 約1130m
荒浜郵便局 約1830m
高屋小学校 約710m
亘理中学校 約4500m

【物件概要】
■所在地:亘理郡亘理町逢隈高屋字石堂 ■交通:JR常磐線「亘理」駅 車約7分 ■総戸数:2戸 ■価格1,100万円 ■敷地面積:285㎡(86.21坪) ■建物面積:98.54㎡(29.80坪)※2棟合計 ■構造:木造平屋建※2棟とも ■用途地域:無指定 ■建ぺい率:70% ■容積率:200% ■土地権利:所有権 ■地目:宅地 ■接道状況 東側:幅員約6.7m公道、北側:幅員約4.4m公道 ■築年月:1994年3月 ■設備:公営水道・汲取り(本年度公共下水整備予定)・LPG ■取引態様:一般媒介
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