名取市本郷売地 無限の可能性を秘めた4号線バイパス沿いの地

名取市本郷売地

多様なニーズに応えるリーゾナブルな土地!

生い茂る樹木。

雑草、蔦、それに樹木に複雑に絡まり何の植物だかわからなくなっています。

自然の力ってすごいですね。

 
とはいえ、ここは東南アジアではありません。

 
宮城県名取市です。

 
しかも、販売中の土地でれっきとした商品です。

 
最初からこんな樹木に覆われていた訳ではないのですが、長年空き地として放置され、販売開始後もなかなか買い手が付かないうちにこうなってしまいました。

 
売れ残っている土地、と言われても仕方ないかもしれませんが、

それでも、決して「どうしようもない土地」ではないと私は思うのです。

 
まずは、物件の概要です。

所在 宮城県名取市本郷字大門76-6、76-7
価格 680万円
土地面積 291.06㎡(88.04坪)
現況 更地(というか原野)

以下、物件について詳しく記載したいと思います。

この土地のここが問題!

名取市本郷 売地 問題点
まずは物件の良くないところです。

いきなりダメだしするなんてお前それでも不動産屋かと思われるかもしれませんが、売れていないのは事実であり、その原因を謙虚に分析させていただきます。

周辺環境

名取市本郷 周辺環境
物件は名取市とはいえ、名取市と岩沼市の境に位置します。

周辺に住宅は少なめで、住宅用地とした場合には学校が遠いのが決定的な弱点です。

館腰小学校…2.5キロ
名取第一中学校…3.9キロ

そして、エリア人口が少ないので買物施設へのアクセスも少し不便です。

周辺は農地の中に住宅が点在し、レジャーホテルもあったりと、住むには微妙と思われるのも無理はありません。

4号線バイパス沿い

周辺環境がイマイチであったとしても、それだけであれば通学を考えなくていい方が購入するでしょう。

しかし、それだけではありません。

物件の最大の特徴は4号線バイパスに直に接していて、バイパスからしか出入りできないことです。

北側から来ないと物件に入れない。物件からは南側にしか出られない。騒音、振動、子供がいると危ない。

このアクセス条件を良しとするのは限定的でありことは確かでしょう。

敷地の一部が法面

名取市本郷 敷地の一部が法面
土地面積は291.06平米ですが、その中には北側の法面(斜面)部分も含まれます。

その分が有効面積から削られるだけではなく、北側の高低差を考慮して法面から建物を南側に離す必要があります。

南側隣地の建物に近付くため陽当たりが悪くなりますし、建物の設計が面倒になります。

その他の弱点

物件には水道の引き込みがありません。
(ただし、前面の歩道に埋設管があり取り出すことが可能)

そして、樹木が生い茂るので伐採が必要です。

なお、東側隣地は竹林なので、侵入対策に土留ブロックが必要になるでしょう。

それらの対策のために費用が掛かってしまいます。

この土地の強みとは!?

名取市本郷 売地 良いところ
悪いところばかり列記しましたが、もちろんそれだけではありません。

安い!

物件の1坪あたりの価格は7.7万円です。

周辺環境がイマイチだとしても、その地域なりに土地相場が形成されており、この価格はその土地相場を下回る安値です。

 
土地は住まいとして使うだけではなく、現金や株式のような資産性があります。

いい立地だとしても周辺相場からすると高い物件を購入した人や、原野商法でほとんど無価値の土地を買ってしまった人が不動産で失敗するのです。

相場より安い土地なら、大失敗ってほどのことは起こらず、生活にゆとりと、場合によって不動産の含み益や売却益が生じます。

4号線バイパス沿い

物件のウィークポイントであるバイパス沿いであることは見方によってはメリットです。

交通アクセスが良く、目立ち、用途規制が準工業地域なので何でも建てられます。

 
例えば、自宅に美容室や整体院といった店舗付住宅を建てる場合はガチの住宅地でも店舗部分が50平米以内で全体の面積の半分以下であれば建てること自体はできますが、

あまりに市街地から離れたところでは商売になりませんので市街地に比較的近い平野部の目立つ場所、しかも、客用の駐車スペースも取れる広さと間口となると、土地だけで3000万円はしそうです。

建物、外構工事を含めると軽く5000万円超えで普通の勤め人では無理です。

 
また、事業者がちょっとした事務所や店舗、作業場を建てるとなると、住宅ではないので住居系の用途地域ではなかなか建てられませんし、工業団地だと区画が大き過ぎます。

それ以外の地域だと土地の取得にマンションデベロッパーと競合して価格が高騰したり、車の出入りが難しい商店街だったり、なかなか適当な土地がないものです。

 
この物件は4号線沿いだからこそそれらの条件をクリアするのです。

しっかり建物&駐車場が取れる広さ・間口

物件は北側に法面を含むので、有効面積が減り、高低差を考慮して離さないとなりませんが、

ただし、それでも十分に建築は可能です。

 
例えば住宅であればこの程度のものは建てられるはずです。
名取市本郷 売地 参考プラン
たっぷり5LDKです。
(法面の面積・高低差をざっくりテープで計っただけですが、そんなに大きく狂わないと思います。)

南側の日照も駐車台数も十分ですよね。

 
近年は崖地や法面の建築規制が厳格に取り扱われ、そういった土地にハウスメーカーは及び腰ですが、

何となく面倒、設計担当や工事部がいい顔しない、というだけで検討を見送るとせっかくの条件に見合う土地を見逃すことになりかねません。

大きな費用はかからない

物件には、樹木の伐採、土留ブロック、水道の取り出しが必要ですが、

それらは全てお金で解決できる問題であり、その費用はトータルでも決して高額という訳ではありません(100万円~200万円といったところでしょうか)。

 
物件にかかわらずどんな土地でも何にもしないで建築できることはまずありません。

玉石擁壁組み換え費用として1000万円近く掛かったり、道路から宅地までの高低差分の階段を作らなければならなかったり、側溝に蓋を掛けたり…。

 
物件に必要な工事はイキナリ高額という訳ではないですし、お金を掛けさえすれば克服できるものです。

道路と宅地までの高低差分の階段はお金を掛ければ作れますが、日々の昇り降りは必須となります。

つまり、ちょっとした建物をリーゾナブルに建築するのに現実的な立地!!

名取市本郷 ご活用ください!

周辺施設 生協岩沼店 約700m
セブンイレブン 約170m
マクドナルド岩沼店 約940m
ツタヤ 約950m
総合南東北病院 約2780m
JR東北本線・常磐線 館腰駅 約1600m

【物件概要】
■所在地:名取市本郷字大門76-6、76-7 ■交通:JR東北本線・常磐線「館腰」駅 徒歩約20分 ■価格680万円 ■敷地面積:291.06㎡(88.04坪) ■用途地域:準工業地域 ■建ぺい率:60% ■容積率:200% ■土地権利:所有権 ■地目:宅地 ■接道状況 西側:公道(国道4号線) ■設備:公営水道(前面歩道に埋設するが宅地への引込なし)・公共下水(宅内最終枡あり)・都市ガスなし ■その他:北側敷地一部に法面含む ■取引態様:専任媒介
名取市本郷売地 道路乗り入れ
名取市本郷売地 北側法面
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